Mis à jour en octobre 2026 · Relecture juridique : Isadora Rizzi, avocate (OAB/PR 75.878)
Oui. Les étrangers, résidents ou non, peuvent acheter des biens urbains au Brésil pratiquement aux mêmes conditions que les Brésiliens. Les biens ruraux et certaines zones particulières ont leurs propres règles.
L’achat étape par étape
- CPF : obligatoire pour acheter et enregistrer le bien. Voir comment obtenir un CPF quand on est étranger.
- Vérification du bien et du vendeur (due diligence).
- Contrat de vente ou promesse de vente.
- Transfert des fonds par le système bancaire, avec un contrat de change.
- Acte authentique chez le notaire et paiement de l’impôt de mutation (ITBI).
- Enregistrement au registre foncier. Ce n’est qu’après l’enregistrement que vous êtes propriétaire.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
- Extrait à jour du registre foncier : propriétaire, charges, saisies et hypothèques.
- Dettes du bien : taxe foncière (IPTU) et charges de copropriété, qui suivent le bien.
- Certificats du vendeur : procédures susceptibles d’affecter la vente.
- Régularité de la construction : certificat de conformité et mentions au registre.
Biens ruraux et terrains de la Marine
L’achat de biens ruraux par des étrangers est soumis à des limites de surface et aux conditions de la Loi n° 5.709/1971. Les terrains de la Marine, sur la bande littorale, relèvent du Secrétariat du patrimoine de l’Union et impliquent le paiement du laudêmio.
L’achat donne-t-il droit à la résidence ?
Il peut y donner droit si l’investissement atteint le minimum de la Résolution CNIg n° 36/2018. Voir résidence par investissement immobilier.
En savoir plus sur l’achat immobilier au Brésil →
Questions fréquentes
Dois-je vivre au Brésil pour acheter ?
Non. L’achat peut se faire à distance, par procuration.
Puis-je obtenir un crédit immobilier ?
C’est possible, mais les banques imposent généralement des conditions spécifiques aux non-résidents.
Quels impôts paie-t-on lors de l’achat ?
Principalement l’ITBI, plus les frais d’acte et d’enregistrement.